Diagnostic Plomb pour la location d'une maison ou d'un appartement

Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) a pour but d'informer le propriétaire bailleur mais surtout le locataire sur la présence ou non de revêtements contenant du plomb dans un logement. Ce diagnostic a été mise en place pour répondre à un problème de santé publique. Celui-ci vise à protéger les personnes (les femmes enceintes et les enfants par exemple) les plus vulnérables aux risques d'expositions au plomb tels que le saturnisme et les intoxications au plomb.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Pour une location, le diagnostic plomb concerne tous les bâtiments à usage d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il ne doit pas être réalisé pour les locaux à usage professionnel.

Qui doit faire réaliser le diagnostic plomb ?

C'est le propriétaire bailleur du logement qui doit faire réaliser ce diagnostic.

Le bailleur doit inclure ce document dans le dossier de diagnostic technique immobilier. Ce dossier doit être annexé au contrat de location, également appelé bail de location.

Il doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac). De plus pour une "transparence totale de l'audit", cet expert ne doit ni être apparenté au propriétaire ni au mandataire.

Comment est réalisé ce diagnostic ?

Le CREP ne porte que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le diagnostic plomb ne porte que sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie, garage par exemple).

Voici les éléments sur lesquels doivent être réalisés les mesures :

• revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques, etc…)
• revêtements extérieurs (les volets, les portails par exemple)
• les annexes au logement (la buanderie, les garages etc...)

Avec quel matériel les experts diagnostiqueurs effectuent-ils le repérage du plomb ?

L'expert diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X qui analyse les différentes couches de revêtement. Il y a un certain nombre de mesures définies selon l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb.

Ce processus de repérage est normalisé :

• descriptif des pièces par éléments (sol, murs, plafonds, plinthes...) avec précision du composant de l'élément (bois, béton, métal, etc...) et de son revêtement (peinture, carrelage, tapisserie, etc...). Certains éléments neufs installés après 1949 ne doivent pas être pris en compte par ces repérages.
• Mesurage de chaque élément à l’aide de l’analyseur plomb. Les mesures sont effectuées de façon méthodique, pièce par pièce, et reportées sur le rapport.

Quelles suites sont à donner aux résultats des vérifications obtenues ?

S'il s'avère que des éléments de la construction contiennent de la peinture au plomb, l'état des revêtements est défini et noté :

• 1 pour des revêtements non dégradé
• 2 pour un état d'usure normal
• 3 pour des éléments dégradés

Dans ce dernier cas, il faut réaliser ou faire réaliser des travaux pour enlever cette peinture contenant du plomb ou rénover les supports.

Les instances publiques devront être informées si, 50% des unités de mesures dans un même local ou 20% dans tout l'habitat se situent en classe 3 ou si un facteur important de dégradation du bâti est constaté ( forte présence de revêtements au plomb dégradé, plafond ou plancher menaçant de s'effondrer, importants problèmes d'humidité, moisissures).

Quelles sont les obligations en cas de location ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique et annexé à tout nouveau bail de location. Ce diagnostic plomb doit avoir été réalisé depuis moins de six ans à compter du jour de la signature du contrat de location dans le cas où la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²) aurait été signalée.
Si l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire a été avérée, le document initial ( CREP) pourra être joint à chaque futur contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau à chaque changement de locataire.

Quelle est la durée de validité du Constat de Risque d'Exposition au Plomb ?

• Sa durée de validité est illimitée pour les logements mis en location lorsque le diagnostic indique l’absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm².
• Sa durée de validité est de 6 ans pour les logements mis en location lorsque le diagnostic indique la présence de plomb à des concentration supérieures ou égales à 1mg/cm².

Quelles sont les sanctions encourues par le vendeur en cas d'absence ?

Le Crep doit être intégré au dossier de diagnostic technique immobilier, et être annexé au contrat de location. Il doit également être accompagné d’une notice informative résumant les effets du plomb sur la santé des personnes et les précautions à prendre en cas de présence avérées de revêtements contenant du plomb.

A défaut de diagnostic plomb annexé au bail de location, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.