Estimation de votre maison ou appartement

Il faut bien distinguer l'estimation de l'évaluation

En effet, une estimation sera réalisée le plus souvent par un notaire, et, dans tous les cas, par une personne reconnue en qualité d’Expert tandis que l’évaluation peut être réalisée par un professionnel de l’immobilier.

Seule l’estimation du bien à une valeur juridique

Evaluation de biens

Trois méthodes s’appliquent à la majorité des types de biens immobiliers (Maisons ,appartements, locaux, commerciaux, etc... :

• L’évaluation par comparaison
• L’évaluation par le revenu
• L’évaluation d’après la valeur antérieure

La méthode d’évaluation par comparaison

Elle consiste, en effet, à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou similaires.
Sa mise en œuvre suppose une étude de marché destinée à recenser les ventes (termes de comparaison).
Elle sera guidée par des critères, liés à la nature du bien et à l’activité du marché. Deux biens peuvent être de même nature sans pour autant être comparables. Après avoir comparé les immeubles entre eux, il convient d’analyser les prix déclarés pour tenter d’en déduire avec le maximum de certitude possible la valeur vénale recherchée.
La comparaison directe consiste à déduire directement la valeur du bien à l’aide de prix déclarés.
La comparaison indirecte est utilisée dans la majorité des cas, elle consiste à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien.

Les unités les plus couramment utilisées sont regroupées ci-dessous par nature de bien

Terrains nus :

• Terrains à bâtir : le m2
• Terrains à usage agricole : l'hectare, le m2 pour les cultures spécialisées de petites superficies

Immeubles bâtis :

• Maisons individuelles : m2 de surface habitable, m2 de superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO)
• Appartements : m2 de surface utile ou habitable. Il convient d’apporter une attention particulière au nombre de parkings ou de boxes vendus avec les appartements
• Immeubles de rapport : m2 de superficie développée pondérée hors œuvre, terrain intégré

La méthode d’évaluation par le revenu

Elle consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi.
Bien entendu, cette méthode ne peut être employée que pour évaluer des biens loués et ne permet d’aboutir qu’à des valeurs « immeubles occupés ».
Elle s’appliquera surtout lorsqu’il s’agira d’évaluer des immeubles bâtis, et, notamment, des immeubles de rapport.

La méthode d’évaluation d'après la valeur antérieure

Cette méthode dite également « évaluation par les origines de propriétés » consiste à déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur.
Ce prix ou cette évaluation est affecté d’un coefficient de réajustement destiné à exprimer l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis la mutation ou l’acte pris pour référence.
En l’absence de tout indice de référence fiable traduisant l’évolution des marchés fonciers locaux, cette méthode est actuellement peu utilisée par les experts privés et les juridictions.

Chronologie d'une évaluation

Sur place :

• Découverte de la propriété
• Consultation des documents (Titres de propriétés, factures éventuelles, Avis de taxe foncière, autres…)
• Métré et descriptif complet (matériaux, équipements et matériels, environnement)
• Photos si besoin

Travail personnel :

• Vérifications cadastrales
• Application de la méthode d’évaluation choisie, confirmation des paramètres
• Rédaction
• Remise au client et argumentation
• ou Envoi postal, mail, selon les cas et l’urgence

Thierry Coinon
Conseiller en Immobilier OptimHome.