Avant de vendre une maison ou un immeuble détenu par un seul propriétaire, vérifiez sa classe DPE et préparez l’audit assez tôt. L’obligation ne concerne pas tous les logements. Lorsqu’elle s’applique, le vendeur doit remettre le document à l’acquéreur dès la première visite. Anticiper permet de présenter un dossier complet et d’estimer les travaux à prévoir.
Identifier les ventes soumises à l’audit réglementaire
L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles collectifs d’habitation en monopropriété. Un immeuble en monopropriété appartient à un seul propriétaire. Il se distingue d’une copropriété, qui regroupe plusieurs lots et plusieurs propriétaires. La vente d’un appartement situé dans une copropriété n’entre donc pas dans ce périmètre.
Quiz sur la réglementation de l’audit énergétique
Répondez aux 6 questions. Une seule réponse est correcte par question.
Corrections
Le déclencheur est la classe énergétique indiquée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le propriétaire vendeur commande et finance l’audit lorsque le bien proposé à la vente appartient à une classe visée par le calendrier. Un logement qui n’est pas mis en vente n’est pas concerné par cette obligation.
| Territoire | Classe DPE concernée | Date d’application |
|---|---|---|
| France métropolitaine | F et G | Depuis le 1er avril 2023 |
| France métropolitaine | E | Depuis le 1er janvier 2025 |
| France métropolitaine | D | À partir du 1er janvier 2034 |
| Outre-mer | Logements visés par le calendrier local | À partir du 1er juillet 2024 |
| Outre-mer | Classe E | À partir du 1er janvier 2028 |
La date à retenir est celle de la promesse ou de l’acte de vente. Pour un bâtiment mixte ou un ensemble immobilier complexe, demandez l’avis du notaire et de l’auditeur avant de publier l’annonce. Cette vérification permet de confirmer la qualification du bien et le calendrier applicable.
Respecter le bon déroulé avant la première visite
Le vendeur ne doit pas attendre la signature de la promesse. L’audit aide l’acquéreur à mesurer le niveau de rénovation à envisager. Il doit être remis dès la première visite du bien et, au plus tard, lors de la signature de la promesse de vente. Il rejoint alors le dossier de diagnostic technique avec les autres documents requis.
Préparer les éléments utiles à l’auditeur
L’audit repose obligatoirement sur au moins une visite du logement. Pour faciliter l’analyse, rassemblez le DPE existant, les plans disponibles, les factures de travaux et les informations connues sur l’isolation, les fenêtres, le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Les données concernant la ventilation, les équipements de régulation et les éventuelles contraintes architecturales sont également utiles.
La visite permet de relier un inconfort à sa cause technique. Une pièce froide près d’une baie vitrée peut s’expliquer par une menuiserie peu performante, un défaut d’étanchéité à l’air ou un émetteur de chauffage mal dimensionné. Ces éléments peuvent aussi se combiner. Traiter un seul poste sans examiner les interfaces thermiques risque donc de déplacer le problème au lieu de le résoudre.
Contrôler le document remis
Le rapport de synthèse est transmis dans un délai d’un mois à compter de la visite. Sa durée de validité est de cinq ans. Conservez une version lisible du rapport PDF ainsi que le récapitulatif standardisé XML. Un audit encore valide peut être utilisé s’il correspond bien au bien vendu et si aucune modification importante n’a rendu ses conclusions obsolètes.
Comprendre ce que l’audit apporte de plus que le DPE
Le DPE et l’audit ont des fonctions différentes. Le DPE classe le logement de A à G selon sa performance énergétique et environnementale. L’audit approfondit ce constat et propose des parcours de rénovation chiffrés. Il transforme ainsi une étiquette énergétique en options concrètes de travaux.
| Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Rôle principal | Évaluer et classer le logement | Établir une stratégie de rénovation |
| Résultat | Étiquette énergie et climat | Scénarios de travaux et performance après travaux |
| Déclenchement | Vente ou location selon les cas | Vente de certains biens selon leur classe et le calendrier |
| Validité | 10 ans, sauf exceptions | 5 ans |
Des scénarios pour éviter les travaux incohérents
L’audit comporte au minimum deux propositions de travaux. La première présente généralement un parcours en plusieurs étapes, avec un gain d’au moins deux classes énergétiques dès la première étape. La seconde envisage un parcours réalisé en une seule étape. L’objectif final habituel est d’atteindre au moins la classe B, sous réserve des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou d’un coût disproportionné.
Les recommandations couvrent les principaux postes du logement : murs, planchers bas, toiture, menuiseries extérieures, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire. Elles précisent aussi les déperditions thermiques, les ponts thermiques, l’étanchéité à l’air, l’aération et le confort d’été. Le rapport estime les consommations d’énergie primaire et finale, les émissions de gaz à effet de serre, le coût des travaux, les économies attendues et les aides mobilisables.
Choisir un professionnel habilité et comparer les devis
Un audit réglementaire doit être réalisé par un professionnel habilité : diagnostiqueur certifié, bureau d’études qualifié, architecte ou entreprise répondant aux exigences applicables. Selon le profil du professionnel, les qualifications peuvent notamment relever d’OPQIBI, de QUALIBAT, d’AFNOR ou du LNE. La qualification RGE concerne les travaux. Elle ne remplace pas la vérification de l’habilitation spécifique à l’audit.
La visite du logement ne peut pas être remplacée par un questionnaire à distance et la sous-traitance est interdite. Avant de signer, demandez la preuve de qualification, l’attestation d’assurance, le délai de livraison, le périmètre de la prestation et le détail des livrables. Vérifiez également que le devis porte sur un audit réglementaire destiné à la vente, et non sur une simple étude énergétique indicative.
Le prix de l’audit énergétique n’est pas réglementé. Comparez plusieurs devis portant sur des prestations équivalentes : déplacement et visite sur place, analyse du bâti, scénarios de rénovation, chiffrage, rapport PDF et récapitulatif standardisé. Un tarif très bas peut s’avérer moins adapté s’il ne comprend pas l’analyse technique nécessaire à une vente conforme.
Utiliser l’audit pour sécuriser la vente et préparer la rénovation
Pour le vendeur, l’audit répond à une obligation d’information. Pour l’acquéreur, il fournit une base de discussion sur le prix du bien, le budget global d’acquisition et de rénovation, ainsi que l’ordre des interventions. Les montants annoncés restent des estimations. Ils devront être affinés par des devis d’entreprises, notamment lorsque le projet concerne la structure, l’humidité ou des contraintes patrimoniales.
Les aides financières mentionnées dans le rapport servent à structurer le projet, mais elles ne garantissent pas leur obtention. MaPrimeRénov’ peut accompagner certains travaux sous conditions. Pour mettre en œuvre les recommandations, vérifiez les critères d’éligibilité, les règles de dépôt du dossier et le recours à des entreprises RGE lorsque celui-ci est requis.
Enfin, ne confondez pas ce dispositif résidentiel avec l’audit énergétique des entreprises. Ce dernier répond à des seuils de consommation et à des obligations distinctes, notamment autour de 2,75 GWh de consommation annuelle moyenne d’énergie finale. Pour une vente de logement, c’est bien le couple type de bien, classe DPE et date de vente qui détermine l’obligation.