Si votre maison est classée E au DPE, l’audit énergétique n’est plus une option au moment de la vente. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété. Cet article précise ce que la règle change, comment elle s’applique selon la date de votre compromis, ce que contient le rapport, qui peut le réaliser et comment financer les travaux qu’il propose.
Une obligation née de la loi Climat et Résilience
Ce que dit le texte
L’obligation découle de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et du décret n° 2022-780. Elle s’est d’abord appliquée aux logements classés F et G, puis aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. Elle s’étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034. En outre-mer, les classes F et G sont déjà concernées et la classe E le sera à partir du 1er janvier 2028.
Le vendeur doit remettre l’audit à l’acquéreur potentiel dès la première visite, et au plus tard à la promesse de vente. Les frais sont à sa charge.
Quels biens sont concernés
Sont visés les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété n’est pas concerné par cette obligation : il reste soumis au DPE, mais pas à l’audit réglementaire. Le critère déterminant est la date de la promesse de vente ou de l’acte de vente.
Compromis signé avant le 1er janvier 2025
Pour une promesse synallagmatique valant vente signée avant cette date, l’audit n’est en principe pas exigé, sauf clause du contrat prévoyant la fourniture de nouveaux diagnostics. Le cas d’une promesse unilatérale de vente avec levée d’option en 2025 est plus délicat, et c’est à votre notaire de trancher selon la rédaction de l’acte. Sur la question de savoir s’il faut purger à nouveau le droit de rétractation, l’opinion majoritaire est que non. Dans tous les cas, mieux vaut en parler à votre notaire avant la signature.
Audit énergétique et DPE : deux documents complémentaires
L’audit ne remplace pas le DPE : il le complète. Le DPE établit une photographie de la performance du logement. L’audit va plus loin et propose un chemin de travaux chiffré. Tous deux reposent sur la méthode de calcul conventionnelle 3CL, qui estime la consommation du bâtiment indépendamment de vos factures réelles.
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Contenu | Classe énergétique et climatique | Scénarios de travaux, coûts, aides |
| Visite du bâtiment | Réalisée par le diagnostiqueur | Au moins une visite, sous-traitance interdite |
Pour mesurer l’enjeu, il faut se rappeler ce qu’est la classe E : une consommation de 250 à 330 kWh/m²/an et des émissions de 50 à 70 kgCO₂/m²/an. Cette classe représente environ 24 % du parc, et 30,8 % des logements construits entre 1919 et 1948.
Ce que contient l’audit pour un bien classé E
Le diagnostic de départ
Le rapport commence par une estimation de la performance avant travaux et un schéma de répartition des déperditions thermiques. Il examine aussi les conditions de ventilation du bâtiment, ainsi que les ponts thermiques et l’étanchéité à l’air.
Un point mérite d’être compris : un logement se comporte comme un filtre imparfait. L’air chaud, l’humidité et la chaleur de vos radiateurs traversent les parois opaques, les menuiseries et les jonctions mal traitées. L’auditeur cherche précisément ces points de passage pour classer les travaux par efficacité. C’est aussi pourquoi isoler sans ventiler peut dégrader la qualité de l’air : une enveloppe plus étanche doit être compensée par une ventilation adaptée.
Les propositions de travaux
L’audit comporte au moins deux propositions : un parcours par étapes et une rénovation en une seule étape. Six postes sont étudiés : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire. Pour chaque proposition, le rapport indique la performance après travaux (en kWhEP/m²/an, kWhEF/m²/an et kgCO₂eq/m²/an), le coût estimé et les aides mobilisables. L’autoconsommation photovoltaïque est également prise en compte.
Classe B ou parcours aménagé
L’objectif final est la classe B minimum. La première étape doit faire gagner au moins deux classes et traiter deux postes d’isolation. Si les travaux sont techniquement impossibles ou si leur coût dépasse 50 % de la valeur du bien, un parcours aménagé est proposé. Pour un bien classé E, il vise au minimum la classe C.
Qui réalise l’audit, à quel prix et pour combien de temps
Les professionnels habilités
L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié : diagnostiqueur certifié, bureau d’études qualifié (OPQIBI 1911 ou 1905, QUALIBAT 8731), organisme certifié (AFNOR, LNE) ou architecte formé. Il doit se rendre au moins une fois sur place et ne peut pas sous-traiter la mission. Les annuaires de France Rénov’ et des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés permettent de trouver un interlocuteur.
Tarif et validité
Le tarif est libre, ce qui justifie de comparer plusieurs devis, en vérifiant que la visite et la remise d’un rapport complet sont bien incluses. Un conseiller France Rénov’ peut vous orienter gratuitement. L’audit est valable 5 ans : si votre vente tarde, vérifiez sa date avant de remettre le rapport à un nouvel acquéreur. L’idéal est de le commander avant la mise en vente, pour pouvoir le remettre dès la première visite.
Vendre en l’état ou rénover : l’arbitrage du propriétaire
Valeur verte et location
Selon une étude des Notaires de France de 2020, la décote liée à la classe E peut atteindre 4 % pour un appartement et 7 % pour une maison. Côté location, l’interdiction de louer a touché les logements G en 2025 et touchera les F en 2028, puis les E en 2034. Ces échéances pèsent sur la valeur d’un bien E, notamment pour un acquéreur investisseur.
Aides et bons réflexes
L’audit sert de feuille de route à l’acheteur, qui peut y trouver de quoi négocier le prix ou planifier ses travaux. Pour les financer, MaPrimeRénov’ reste la principale aide, avec des travaux confiés à un professionnel RGE. Une bonification existe en cas de sortie des classes F ou G, ou d’atteinte des classes A ou B. Les simulateurs de France Rénov’ permettent d’estimer ces montants avant de signer un devis.
En pratique : vérifiez d’abord que votre bien entre dans le champ de l’obligation, commandez l’audit tôt, comparez les devis, puis décidez avec votre notaire s’il vaut mieux vendre en l’état ou rénover.